Segurança documental: como conferir a averbação de benfeitorias antes de fechar negócio
Por que tantas negociações imobiliárias sofrem atrasos ou travam completamente por conta de uma obra que, a princípio, parecia um detalhe positivo? A resposta quase sempre reside na diferença entre a realidade física do imóvel e o que consta oficialmente na matrícula. Comprar ou vender uma casa onde foram feitas ampliações, como uma edícula, um novo pavimento ou uma área gourmet fechada, exige um olhar clínico sobre a averbação de benfeitorias.
Muitos proprietários acreditam que, após concluir uma reforma ou expansão, o processo está finalizado. Contudo, perante a lei e o registro de imóveis, o que não está documentado simplesmente não existe. Se você compra um imóvel com 200 metros quadrados, mas a matrícula aponta apenas 150, você está adquirindo um bem com uma irregularidade técnica. Isso gera transtornos práticos imediatos: bancos frequentemente negam o crédito imobiliário para áreas não averbadas, pois o valor do financiamento é calculado com base na metragem oficial. Além disso, o proprietário fica exposto a autuações fiscais por acréscimo de área construída não declarada.
O primeiro passo é solicitar a certidão de matrícula do imóvel atualizada, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente. Compare o conteúdo desse documento com a planta aprovada na prefeitura e, principalmente, com o que você vê ao visitar o local. Se a certidão descreve uma casa simples de três cômodos, mas o imóvel possui garagem coberta, varanda gourmet e um edital de fundos transformado em escritório, há uma divergência clara. Muitas vezes, a área física excede a área registrada. Preste atenção também à Certidão de Habite-se; ela é o documento que atesta que a construção seguiu as normas vigentes, sendo essencial para que a averbação ocorra sem obstáculos.
Se a irregularidade foi detectada, o caminho envolve uma união de esforços burocráticos. O proprietário precisa contratar um profissional, como um engenheiro ou arquiteto, para realizar o levantamento da área real e emitir a planta atualizada. Com esses projetos em mãos, o próximo passo é solicitar a regularização junto à prefeitura para obter o alvará de construção ou o certificado de conclusão de obra, dependendo da legislação municipal. Após essa etapa administrativa, o documento emitido pelo órgão público deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para que a matrícula seja retificada e a nova metragem passe a constar oficialmente no histórico do bem.
A decisão de seguir com o negócio depende da disposição entre as partes em assumir os custos e o tempo necessário para o processo de regularização. É comum que o comprador negocie um abatimento no valor final do imóvel justamente para cobrir as despesas com engenharia e taxas cartorárias, assumindo a responsabilidade pela averbação pós-compra. No entanto, essa escolha exige cautela redobrada. Antes de qualquer sinal ou contrato, é prudente consultar um profissional especializado ou o próprio cartório para entender se a construção existente respeita as normas de zoneamento e afastamento da região, evitando o risco de adquirir uma área que, por problemas técnicos, nunca conseguirá ser devidamente averbada.